研报内容： 核心观点
【新房成交】
低基数+年末房企加大推盘和营销力度+政策利好延续，12月新房成交面积同比涨幅扩大，新房成交同环比已经连续3个月正增长。12月40城新房成交面积环比+22.5%，同比+28.9%，同比涨幅较上月扩大了1.3pct，主要得益于1）基数较低。2）年末房企加大推盘频次和营销力度，新房供应增加。根据克而瑞，30个重点城市12月新增供应环比+10%。3）政策利好延续。
从各能级城市来看，一线城市12月新房成交面积同比涨幅大于二、三四线城市。1）一线城市：12月新房成交面积环比+6.0%，同比+34.8%，同比涨幅较上月提升了9.3pct。其中广州环比+19%、同比+48%，北京环比+7%、同比-6%，上海环比-2%、同比+8%，深圳环比-1%、同比+193%。值得关注的是，前期利好新政影响较大的上海、深圳，12月均出现环比转降，可以看出新政利好效应有递减趋势，随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。2）二线城市：12月新房成交面积环比+30.8%，同比+27.7%，同比涨幅较上月收窄了10.1pct。武汉、苏州、宁波等城市表现突出，成交面积同环比均大幅增长，其中武汉同比+143%、环比+68%，苏州同比+79%、环比+63%，宁波同比+55%、环比+75%。杭州、南宁、青岛等城市环比虽有增长，但同比下降。成都、福州、南京等城市则表现平稳，同环比也能保持正增长。3）三四线城市：12月新房成交面积环比+5.1%，同比+27.7%，同比涨幅较上月提升了22.4pct。江门和莆田表现亮眼，增幅领先。佛山、惠州、泰安等城市成交量稳步上升，而扬州和温州则增长较为平缓。部分城市如金华和韶关环比下降，市场表现分化明显。
24年全年新房成交规模下降两成，一线城市降幅明显小于二、三四线城市。24年全年40城新房成交面积同比-19.9%。24年楼市整体呈现“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房市场连续3个月明显修复，同比增速转正。全年一、二、三四线城市新房成交面积同比分别下降12.5%、21.9%、23.8%。一线城市整体新房成交降幅明显小于二、三四线城市，24年一线城市几轮政策放松的受益方，而二线城市由于前期政策放松时间点更早，24年政策放松空间明显减小，政策的边际效果也有所减弱，因此同比降幅明显大于一线城市。三四线城市基本面较弱，且政策已经基本没有再放松发力的空间，市场持续低迷，同比仍有双位数负增长。
从具体城市来看，多数城市24年新房成交面积同比下跌。1）一线城市中，仅深圳全年新房成交同比+6%，广州同比仅下降5%，上海、北京新房成交面积同比增速分别为-19%、-22%。2）所有我们跟踪的二线城市新房成交规模同比均下跌。武汉、福州仅个位数下降，南宁、杭州、济南、成都同比降幅超过三成。3）三四线城市中，舟山、江门两个城市新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场继续下行，需求透支严重，成交低迷，处于探底阶段。
【二手房成交】
12月二手房成交同环比持续正增长，同比涨幅进一步扩大。12月18城二手房成交面积环比+23.2%，同比+76.0%，同比涨幅较上月提升了52.5pct，同比增速已经连续7个月保持正增长。在9月末一系列政策刺激下，12月二手房市场高温不退，二手房成交同环比均能保持正增长，同比涨幅进一步扩大，尤其是12月开始生效的住房交易税费优化政策进一步巩固了此前的行情。
从各城市能级来看，一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市。12月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为22.2%、23.4%、23.9%，同比增速分别为99.1%、85.6%、12.1%，一、二线城市同比涨幅分别较上月扩大了36.8、74.6pct，三四线城市同比由负转正，同比增速较上月提升了19.5pct。一线城市中，北京和深圳表现强劲，同比分别增长73%和212%，环比分别增长21%、25%。二线城市中，南宁、厦门和苏州领涨，同比增幅分别为272%、103%和69%。
全年二手房成交规模同比增长10%，成交表现明显好于新房，其中一线城市同比涨幅超过两成，三四线城市同比下降。24年18城二手房成交面积同比+9.5%，一、二、三四线城市同比增速分别为23.8%、9.7%、-14.6%。从月度走势来看，二手房成交整体呈现出波动上行趋势，10-12月节节攀升。具体城市来看，高能级城市与低能级城市分化显著。除苏州二手房市场表现不及23年，其余我们所有跟踪的一二城市二手房成交表现均好于23年，其中北京同比+12%、深圳同比+76%、南宁同比+46%、杭州同比+26%、青岛同比+13%、成都同比+5%；除清远和衢州外，其余我们跟踪的所有三四线城市二手房成交表现均不及23年。
24年12月因恰逢年末冲刺，重点城市整体仍处于持续放量期，新房、二手房成交量同环比均出现了一定幅度的增长。预判后市，我们认为，25年1-2月受春节假期影响，成交环比预计回落，但综合当前市场成交热度惯性、后续政策仍有放松空间、以及低基数等因素，成交同比预计仍将出现正增长。我们认为，25年整体而言新房成交规模预计将延续筑底下行，二手房成交大概率仍然出现正增长，持续分流新房客群，从全年走势看，受基数影响，可能出现“前高后低”的态势。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。截至24年末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.3%，同比-12.6%；整体去化周期为14.3个月，环比-1.5个月，同比-2.9个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.9%、-2.1%、0.7%，同比增速分别为-10.9%、-19.7%、18.1%；去化周期分别为14.9、11.7、44.5个月，环比分别下降1.3、1.6、10.3个月，同比分别下降2.7、3.5、2.9个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
新房项目平均开盘去化率维持40%。根据克而瑞，12月房企推盘积极性稳步提升，26个重点城市12月首开和加推共计311次，环比+20%；重点城市12月平均开盘去化率为40%，环比持平，同比+7pct，较Q3+14pct，延续弱复苏走势。分城市来看，上海、杭州高热不退，12月推盘均在超45次且项目平均去化率持稳在6成以上。无锡、厦门等房企推盘倾向于“以销定产”，仅优质盘倾向于加快推盘节奏。开盘去化率同环比均提升的城市有两类：1）短期内热点恒热的上海、北京、杭州；2）武汉、天津、重庆、嘉兴、无锡、常州、珠海等二三线城市，经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势。此外，西安、苏州、青岛、济南、佛山等受12月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。
【土地市场】
12月全国土地成交规模环比大幅增长，虽然整体溢价率回落，核心城市优质地块仍出现高溢价成交的情况。12月全国成交土地建面环比+98%，同比-8%；楼面均价环比-12%，同比-7%；溢价率3.9%，环比-0.8pct，同比+0.5pct。虽然全国土拍市场整体溢价率回落，但核心城市12月迎来了优质宅地的高溢价成交。一线城市土拍溢价率连续两个月超过10%，12月住宅类用地溢价率达13.1%，环比+1pct，同比+9pct，住宅用地楼面均价同比+20.9%。其他核心城市，例如杭州萧山北干东地块，经过70轮竞价，最终由海威置业和中天美好以总价18亿元竞得，成交楼面价3.7万元/平，溢价率76.5%，为24年杭州溢价率最高的一幅宅地。成都、合肥等地12月也有高溢价地块拍出。
从全年累计来看，24年全年全国土地成交不到13年峰值水平的一半，一方面土地市场成交低迷，另一方面，作为行业去库存的重要一环，土地供应规模也下滑。24年全国成交土地总建面28.1亿平，同比-7%；成交总价3.6万亿元，同比-16%；楼面均价1276元/平，同比-10%；平均溢价率3.8%，同比-0.4pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速分别为-24%、-10%、-7%；成交总价同比增速分别为-27%、-25%、-12%；楼面均价同比增速分别为-3%、-17%、-5%；平均土地溢价率分别为6.9%、3.5%、3.1%，一线城市同比提升1.1个百分点，二、三线城市同比分别下降0.8、0.3个百分点。
我们认为，受制于房地产市场仍在下行，房企待开发土地库存积压，新增拿地更加谨慎，以及中央“以房定地”要求下，25年部分城市用地供给或持续下降，我们预计25年全年土地成交规模仍难回正，不过，受到核心城市土拍限价取消、核心地区高品质高单价地块供应的影响，预计核心城市的成交楼面均价和溢价率水平仍将有所保持。
【房企】
房企销售：百强房企12月单月全口径销售同比由负转正，全年销售同比下降三成。百强房企12月单月权益口径销售金额环比+24.7%，同比+1.7%（前值：-2.5%），同比由负转正，得益于政策稳信心强预期、年末房企销售业绩冲刺及低基数。TOP20房企中单月销售额同比增速为正的有：中建壹品（+260%）、华发（+231%）、中海（+76%）、金茂（+66%）、华润（+52%）、越秀（+39%）、招蛇（+33%）。从全年销售来看，百强房企24年全口径销售额4.19万亿元，同比-30.3%；权益销售额3.08万亿元，同比-27.4%；销售权益比例73.6%，同比+2.9pct。TOP20房企中全年销售额同比增速为正的有：中建壹品（+36%）、保利置业（+0.7%）、中海（+0.3%）。24年全口径销售金额规模超过千亿的房企仅剩11家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较23年减少了5家，回到了16年的水平。从企业类型来看，24年百强房企权益销售额中，民企占比36.1%，同比-7.4pct，央企占比45.3%，同比+6.6pct，地方国企占比18.6%，同比+0.8pct，央企和地方国企权益销售额同比分别下降15%、24%，民企同比-40%。
房企拿地：百强房企拿地金额连续两个月大幅上涨，全年拿地规模仍下降三成。百强房企12月单月拿地金额环比+38.7%，在整体市场“止跌回稳”及核心城市集中拍地之下，拿地金额连续两个月大幅回升，不过因基数较高，同比出现了0.6%的下降；拿地强度（拿地金额/销售金额）从11月的35%再度提升至12月的39%。具体来看，12月拿地金额较多的主流房企有：中海（拿地金额400亿元，拿地强度100%）、金茂（243亿元，159%）、华润（202亿元，63%）、招蛇（158亿元，52%）、保利发展（108亿元，72%）、绿城（103亿元，44%）。从全年来看，24年百强房企全口径拿地金额1.07万亿元，同比-30.6%，拿地量不足21年的三分之一；拿地强度为25.7%，同比-0.1pct；拿地建面1.06亿平，同比-20.8%；楼面均价1.02万元/平，同比-12.4%。具体来看，中海（拿地金额812亿元，同比增速-36%，拿地强度26%）、华润（692亿元，-37%，27%）、保利发展（680亿元，-46%，21%）、绿城（641亿元，-19%，37%）、越秀（582亿元，29%，51%）、建发国际（530亿元，-40%，40%）、滨江（432亿元，-25%，39%）、招蛇（374亿元，-42%，17%）排名靠前。拿地金额TOP20房企中，越秀、中建壹品、中建智地、联发、北京建工24年拿地金额同比保持正增长，越秀、中建壹品、国贸、象屿、中建智地、北京建工拿地强度超过40%。从企业类型来看，有意愿、有能力仍仅有央国企。2024年百强房企中民企拿地金额占比降至17.6%，同比-10.8pct；地方国企占比46.7%，同比+14.4pct，地方国企托底拿地的现象增加；央企占比35.7%，同比-3.6pct。整体而言，24年房企的投资表现更加谨慎，拿地规模持续下降，且即使是投资相对积极的头部国央企，拿地
【新房成交】
低基数+年末房企加大推盘和营销力度+政策利好延续，12月新房成交面积同比涨幅扩大，新房成交同环比已经连续3个月正增长。12月40城新房成交面积环比+22.5%，同比+28.9%，同比涨幅较上月扩大了1.3pct，主要得益于1）基数较低。2）年末房企加大推盘频次和营销力度，新房供应增加。根据克而瑞，30个重点城市12月新增供应环比+10%。3）政策利好延续。
从各能级城市来看，一线城市12月新房成交面积同比涨幅大于二、三四线城市。1）一线城市：12月新房成交面积环比+6.0%，同比+34.8%，同比涨幅较上月提升了9.3pct。其中广州环比+19%、同比+48%，北京环比+7%、同比-6%，上海环比-2%、同比+8%，深圳环比-1%、同比+193%。值得关注的是，前期利好新政影响较大的上海、深圳，12月均出现环比转降，可以看出新政利好效应有递减趋势，随着短期欲购房的存量客户持续释放，成交增长也有疲软态势。2）二线城市：12月新房成交面积环比+30.8%，同比+27.7%，同比涨幅较上月收窄了10.1pct。武汉、苏州、宁波等城市表现突出，成交面积同环比均大幅增长，其中武汉同比+143%、环比+68%，苏州同比+79%、环比+63%，宁波同比+55%、环比+75%。杭州、南宁、青岛等城市环比虽有增长，但同比下降。成都、福州、南京等城市则表现平稳，同环比也能保持正增长。3）三四线城市：12月新房成交面积环比+5.1%，同比+27.7%，同比涨幅较上月提升了22.4pct。江门和莆田表现亮眼，增幅领先。佛山、惠州、泰安等城市成交量稳步上升，而扬州和温州则增长较为平缓。部分城市如金华和韶关环比下降，市场表现分化明显。
24年全年新房成交规模下降两成，一线城市降幅明显小于二、三四线城市。24年全年40城新房成交面积同比-19.9%。24年楼市整体呈现“前低后高”趋势，尤其是步入四季度以来，新房市场连续3个月明显修复，同比增速转正。全年一、二、三四线城市新房成交面积同比分别下降12.5%、21.9%、23.8%。一线城市整体新房成交降幅明显小于二、三四线城市，24年一线城市几轮政策放松的受益方，而二线城市由于前期政策放松时间点更早，24年政策放松空间明显减小，政策的边际效果也有所减弱，因此同比降幅明显大于一线城市。三四线城市基本面较弱，且政策已经基本没有再放松发力的空间，市场持续低迷，同比仍有双位数负增长。
从具体城市来看，多数城市24年新房成交面积同比下跌。1）一线城市中，仅深圳全年新房成交同比+6%，广州同比仅下降5%，上海、北京新房成交面积同比增速分别为-19%、-22%。2）所有我们跟踪的二线城市新房成交规模同比均下跌。武汉、福州仅个位数下降，南宁、杭州、济南、成都同比降幅超过三成。3）三四线城市中，舟山、江门两个城市新房成交同比正增长，均位于长三角、大湾区核心城市群。其余三四线城市市场继续下行，需求透支严重，成交低迷，处于探底阶段。
【二手房成交】
12月二手房成交同环比持续正增长，同比涨幅进一步扩大。12月18城二手房成交面积环比+23.2%，同比+76.0%，同比涨幅较上月提升了52.5pct，同比增速已经连续7个月保持正增长。在9月末一系列政策刺激下，12月二手房市场高温不退，二手房成交同环比均能保持正增长，同比涨幅进一步扩大，尤其是12月开始生效的住房交易税费优化政策进一步巩固了此前的行情。
从各城市能级来看，一线城市二手房成交同比增速显著高于二、三四线城市。12月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为22.2%、23.4%、23.9%，同比增速分别为99.1%、85.6%、12.1%，一、二线城市同比涨幅分别较上月扩大了36.8、74.6pct，三四线城市同比由负转正，同比增速较上月提升了19.5pct。一线城市中，北京和深圳表现强劲，同比分别增长73%和212%，环比分别增长21%、25%。二线城市中，南宁、厦门和苏州领涨，同比增幅分别为272%、103%和69%。
全年二手房成交规模同比增长10%，成交表现明显好于新房，其中一线城市同比涨幅超过两成，三四线城市同比下降。24年18城二手房成交面积同比+9.5%，一、二、三四线城市同比增速分别为23.8%、9.7%、-14.6%。从月度走势来看，二手房成交整体呈现出波动上行趋势，10-12月节节攀升。具体城市来看，高能级城市与低能级城市分化显著。除苏州二手房市场表现不及23年，其余我们所有跟踪的一二城市二手房成交表现均好于23年，其中北京同比+12%、深圳同比+76%、南宁同比+46%、杭州同比+26%、青岛同比+13%、成都同比+5%；除清远和衢州外，其余我们跟踪的所有三四线城市二手房成交表现均不及23年。
24年12月因恰逢年末冲刺，重点城市整体仍处于持续放量期，新房、二手房成交量同环比均出现了一定幅度的增长。预判后市，我们认为，25年1-2月受春节假期影响，成交环比预计回落，但综合当前市场成交热度惯性、后续政策仍有放松空间、以及低基数等因素，成交同比预计仍将出现正增长。我们认为，25年整体而言新房成交规模预计将延续筑底下行，二手房成交大概率仍然出现正增长，持续分流新房客群，从全年走势看，受基数影响，可能出现“前高后低”的态势。
【新房库存与去化】
库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。截至24年末，我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.3%，同比-12.6%；整体去化周期为14.3个月，环比-1.5个月，同比-2.9个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.9%、-2.1%、0.7%，同比增速分别为-10.9%、-19.7%、18.1%；去化周期分别为14.9、11.7、44.5个月，环比分别下降1.3、1.6、10.3个月，同比分别下降2.7、3.5、2.9个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。
新房项目平均开盘去化率维持40%。根据克而瑞，12月房企推盘积极性稳步提升，26个重点城市12月首开和加推共计311次，环比+20%；重点城市12月平均开盘去化率为40%，环比持平，同比+7pct，较Q3+14pct，延续弱复苏走势。分城市来看，上海、杭州高热不退，12月推盘均在超45次且项目平均去化率持稳在6成以上。无锡、厦门等房企推盘倾向于“以销定产”，仅优质盘倾向于加快推盘节奏。开盘去化率同环比均提升的城市有两类：1）短期内热点恒热的上海、北京、杭州；2）武汉、天津、重庆、嘉兴、无锡、常州、珠海等二三线城市，经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势。此外，西安、苏州、青岛、济南、佛山等受12月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。
【土地市场】
12月全国土地成交规模环比大幅增长，虽然整体溢价率回落，核心城市优质地块仍出现高溢价成交的情况。12月全国成交土地建面环比+98%，同比-8%；楼面均价环比-12%，同比-7%；溢价率3.9%，环比-0.8pct，同比+0.5pct。虽然全国土拍市场整体溢价率回落，但核心城市12月迎来了优质宅地的高溢价成交。一线城市土拍溢价率连续两个月超过10%，12月住宅类用地溢价率达13.1%，环比+1pct，同比+9pct，住宅用地楼面均价同比+20.9%。其他核心城市，例如杭州萧山北干东地块，经过70轮竞价，最终由海威置业和中天美好以总价18亿元竞得，成交楼面价3.7万元/平，溢价率76.5%，为24年杭州溢价率最高的一幅宅地。成都、合肥等地12月也有高溢价地块拍出。
从全年累计来看，24年全年全国土地成交不到13年峰值水平的一半，一方面土地市场成交低迷，另一方面，作为行业去库存的重要一环，土地供应规模也下滑。24年全国成交土地总建面28.1亿平，同比-7%；成交总价3.6万亿元，同比-16%；楼面均价1276元/平，同比-10%；平均溢价率3.8%，同比-0.4pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速分别为-24%、-10%、-7%；成交总价同比增速分别为-27%、-25%、-12%；楼面均价同比增速分别为-3%、-17%、-5%；平均土地溢价率分别为6.9%、3.5%、3.1%，一线城市同比提升1.1个百分点，二、三线城市同比分别下降0.8、0.3个百分点。
我们认为，受制于房地产市场仍在下行，房企待开发土地库存积压，新增拿地更加谨慎，以及中央“以房定地”要求下，25年部分城市用地供给或持续下降，我们预计25年全年土地成交规模仍难回正，不过，受到核心城市土拍限价取消、核心地区高品质高单价地块供应的影响，预计核心城市的成交楼面均价和溢价率水平仍将有所保持。
【房企】
房企销售：百强房企12月单月全口径销售同比由负转正，全年销售同比下降三成。百强房企12月单月权益口径销售金额环比+24.7%，同比+1.7%（前值：-2.5%），同比由负转正，得益于政策稳信心强预期、年末房企销售业绩冲刺及低基数。TOP20房企中单月销售额同比增速为正的有：中建壹品（+260%）、华发（+231%）、中海（+76%）、金茂（+66%）、华润（+52%）、越秀（+39%）、招蛇（+33%）。从全年销售来看，百强房企24年全口径销售额4.19万亿元，同比-30.3%；权益销售额3.08万亿元，同比-27.4%；销售权益比例73.6%，同比+2.9pct。TOP20房企中全年销售额同比增速为正的有：中建壹品（+36%）、保利置业（+0.7%）、中海（+0.3%）。24年全口径销售金额规模超过千亿的房企仅剩11家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较23年减少了5家，回到了16年的水平。从企业类型来看，24年百强房企权益销售额中，民企占比36.1%，同比-7.4pct，央企占比45.3%，同比+6.6pct，地方国企占比18.6%，同比+0.8pct，央企和地方国企权益销售额同比分别下降15%、24%，民企同比-40%。
房企拿地：百强房企拿地金额连续两个月大幅上涨，全年拿地规模仍下降三成。百强房企12月单月拿地金额环比+38.7%，在整体市场“止跌回稳”及核心城市集中拍地之下，拿地金额连续两个月大幅回升，不过因基数较高，同比出现了0.6%的下降；拿地强度（拿地金额/销售金额）从11月的35%再度提升至12月的39%。具体来看，12月拿地金额较多的主流房企有：中海（拿地金额400亿元，拿地强度100%）、金茂（243亿元，159%）、华润（202亿元，63%）、招蛇（158亿元，52%）、保利发展（108亿元，72%）、绿城（103亿元，44%）。从全年来看，24年百强房企全口径拿地金额1.07万亿元，同比-30.6%，拿地量不足21年的三分之一；拿地强度为25.7%，同比-0.1pct；拿地建面1.06亿平，同比-20.8%；楼面均价1.02万元/平，同比-12.4%。具体来看，中海（拿地金额812亿元，同比增速-36%，拿地强度26%）、华润（692亿元，-37%，27%）、保利发展（680亿元，-46%，21%）、绿城（641亿元，-19%，37%）、越秀（582亿元，29%，51%）、建发国际（530亿元，-40%，40%）、滨江（432亿元，-25%，39%）、招蛇（374亿元，-42%，17%）排名靠前。拿地金额TOP20房企中，越秀、中建壹品、中建智地、联发、北京建工24年拿地金额同比保持正增长，越秀、中建壹品、国贸、象屿、中建智地、北京建工拿地强度超过40%。从企业类型来看，有意愿、有能力仍仅有央国企。2024年百强房企中民企拿地金额占比降至17.6%，同比-10.8pct；地方国企占比46.7%，同比+14.4pct，地方国企托底拿地的现象增加；央企占比35.7%，同比-3.6pct。整体而言，24年房企的投资表现更加谨慎，拿地规模持续下降，且即使是投资相对积极的头部国央企，拿地